Как принимать квартиру у застройщика в новостройке

Сегодня квартиры в новых жилых комплексах отличаются достаточным качеством. Однако, несмотря на это, новоселы нередко сталкиваются с различными проблемами: дефектами в коммуникациях, нарушением планировки, неправильным остеклением и т. п. Чтобы не исправлять все это за свой счет, собственникам важно правильно принять жилье у строительной компании и указать на несоответствия, требующие устранения.

Особенности приемки жилья

Приемка квартиры в новостройке предполагает проведение собственником осмотра, по результатам которого составляется акт приема-передачи либо акт на устранение нарушений. Осматривая помещение, будущий владелец должен убедиться в том, что застройщик выполнил все свои обязательства и сдаваемое им жилье полностью соответствует строительным и эксплуатационным нормам.

Сроки проведения

Время передачи собственнику ключей от квартиры указывается в договоре участия в долевом строительстве. Как правило, в документе прописывается не конкретная дата, а период, например второй квартал. Чтобы сообщить владельцу о дате принятия жилья, застройщик вначале осуществляет телефонный звонок. В случае его непринятия направляется либо бумажное письмо, либо сообщение на электронную почту, либо SMS на номер телефона. Запись на осмотр квартиры начинается с момента получения дольщиком уведомления о введении дома в эксплуатацию.

Документы, необходимые для принятия

На первом этапе приемки квартиры собственник приходит в офис застройщика с паспортом и оригиналом договора покупки недвижимости или долевого участия. Застройщику, свою очередь, необходимо предъявить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и документ, свидетельствующий о присвоении дому почтового адреса. На основании этого покупатель удостоверится, что здание с его будущей квартирой построено официально.

Также будущему владельцу необходимо получить и проверить экспликацию помещения, технический и кадастровый паспорта, документы и гарантии на счетчики.

Подготовка инструментов для приемки

Выявить несоответствия и зафиксировать их с целью последующего составления претензии невозможно без следующих приспособлений и инструментов:

• фотокамера – фиксирование обнаруженных дефектов и нарушений;
• авторучка/карандаш, блокнот или планшет с листами чистой бумаги – запись проведенных измерений, осуществление различных вычислений и т. п.;
• фонарь – осмотр скрытых от глаз и неосвещенных участков помещения;
• строительный уровень – оценка соответствия поверхностей двух плоскостей: горизонтальной и вертикальной;
• лазерный дальномер либо рулетка – измерение перепадов потолков/стен и площади квартиры;
• строительный отвес – выявление отклонений вертикальной плоскости, определение степени ее ровности;
• лампочка – проверка патронов;
• свеча или зажигалка – отклонение пламени позволит определить качество вентиляции и наличие щелей в окнах;
• мел или смывающийся маркер – фиксирование найденных недочетов;
• вольтметр или дешевый электрический прибор – проверка функциональности розеток и напряжения в них.

Отличие приемки жилья с отделкой и без нее

Комплектация квартир с наличием и отсутствием отделки имеет несколько различий:

Новостройки без отделочных работ нередко сдаются с полной или частичной электропроводкой, цементной стяжкой на полу, а также с индивидуальной или центральной отопительной системой. Последовательность приемки жилья обусловлена ее комплектацией. Поэтому в первую очередь необходимо еще раз ознакомиться с договором и проверить выполнение его пунктов застройщиком.

В квартирах с черновой отделкой частично или полностью проведено в комнаты электричество, оштукатурены стены и выведены индивидуальные коммуникации. Плиту для приготовления пищи и сантехнику застройщик в этом случае не устанавливает.

Алгоритм приемки квартиры у застройщика

Процедура приема жилья в новостройке предполагает следующее:

• запись на осмотр;
• составление акта о взаиморасчетах будущего владельца и застройщика;
• осмотр квартиры покупателем и подписание соответствующего акта;
• подписание акта приема-передачи жилья при отсутствии несоответствий и нарушений;
• получение собственником ключей от квартиры и заключение договора с эксплуатационной компанией.

Принципы приемки жилья без отделки

При принятии квартиры без отделочных работ важно обратить внимание на несколько деталей:

• общее качество конструкции – отсутствие неровностей, трещин, щелей, выходящих на улицу или в соседнее помещение, смещенных строительных блоков;
• соответствие фактической площади помещений параметрам, указанным в плане;
• правильность геометрии – стены должны быть строго вертикальными, а углы составлять 90°.

Стены

Будущий собственник проверяет стены на отсутствие неровностей, плесени, щелей и других недоработок.

Стяжка и плиты перекрытий

Посредством строительного уровня проверяют «горизонт», а также наличие/отсутствие трещин и неровностей. Пол должен быть ровным, потолок – без подтеков и грибковых микроорганизмов, а высота от пола до потолка соответствовать утвержденным размерам.

Дверные и оконные проемы

Выполнение этих конструкций обязано быть качественным, а замки и фурнитура должны иметь плавный ход.

Коммуникации

Следует проверить, что трубы и электропроводка подведены в соответствии с планом, в системе канализации и водоснабжения отсутствуют протечки, а провода качественно изолированы. Не допускается шатания и провисания коммуникаций.

Микроклимат

Все комнаты должны быть сухими, без плесени и подтеков на потолке и стенах. Отработанному воздуху следует выходить в вентиляционную систему. Для проверки ее исправности к вытяжке подносят зажигалку или зажженную спичку – на наличие тяги укажет отклоняющееся в шахту пламя.

Особенности принятия квартиры с отделкой

Сдаваемый застройщиком объект может быть с минимальным ремонтом. При отсутствии нарушений и несоответствий в такое жилье можно заселяться сразу же после приемки и подписания соответствующих документов. В процессе приемки собственники принимают во внимание несколько моментов.

Потолок, пол, стены

Необходимо выяснить, что на стенах отсутствуют трещины, щели и подтеки, а стыки пола и потолка идеально ровные. Если в качестве отделочного материала для стен использовались обои, их проверяют на качество монтажа – они не должны отклеиваться на швах и на участках примыкания к потолку и полу. Проверку пола на ровность осуществляют с помощью уровня. Напольное покрытие не может иметь каких-либо неровностей и трещин. При наличии в комнатах натяжных потолков проверяют целостность их полотен.

В случае существенного расхождения лучше всего отказаться от подписания акта до тех пор, пока застройщик не устранит все несоответствия.

Качество отделки

При проверке монтажа отделочных материалов необходимо обратить внимание на следующее:

• совпадение рисунков на стыках поклеенных обоев;
• соответствие цвета уложенной плитки и затирки и отсутствие перекосов плиточного материала;
• правильность стыков ламината, отсутствие различных вздутий у линолеума.

Входная дверь

Дверную конструкцию проверяют на наличие глазка, плавность хода, работоспособность замка и ручки, а также на целостность уплотнителей. Если имеется электрический звонок, то все его элементы должны быть в рабочем состоянии.

Окна

Проводя осмотр оконных конструкций, важно обращать внимание на наличие царапин на рамах и стеклопакетах. При обнаружении эти дефекты отмечают смываемым маркером. Каждый элемент окна должен полноценно функционировать и не иметь повреждений. Не допускается задевание створками рамы во время их открывания/закрывания. Также при проверке учитывают следующее:

• наличие отлива для воды со стороны улицы;
• отсутствие промежутков у монтажной пены;
• отсутствие различных щелей – причины проникновения в помещение холодного воздуха.

Вентиляция

Здесь стоит учесть, что в теплое время года на последних этажах вентиляция может не работать. В этом случае строительная компания устанавливает в квартирах дополнительные вытяжки.

Электрика

Проверку напряжения в розетках осуществляют посредством тестеров. Помимо этого обязательно устанавливают наличие/отсутствие заземления.

Водопровод и канализация

Процедура приемки системы водоснабжения включает следующее:

• проверку наличия воды в кране;
• снятие показаний счетчиков;
• сверку серийных номеров приборов контроля потребляемой воды с данными, прописанными в паспорте.

На водопроводных трубах в местах вывода должны присутствовать запорные элементы: редукционный клапан, фильтр, кран, а на участках вывода канализации – специальные заглушки.

Проверка площади и планировки

Площадь квартиры должна соответствовать параметрам, прописанным в договоре. Для сверки планировки рекомендуется использовать план БТИ. Любое несоответствие необходимо фиксировать в дефектном акте. Если по той или иной причине не была осмотрена какая-либо зона квартиры, об этом также указывают в акте. Документ по приемке жилья в новостройке подписывают обе стороны – собственник и представитель строительной компании. Для них составляется два одинаковых документа. После устранения всех указанных в акте недочетов будущего владельца квартиры повторно приглашают на осмотр.

Дольщик подписывает акт приемки жилья только в том случае, если все несоответствия добросовестно устранены. Если застройщик отказывается устранять недочеты или они неисправимы, дольщик может расторгнуть ДКП или ДДУ. В этом случае ему будет возвращена сумма денежных средств по договору. Как вариант, дольщик может купить жилье вместе с дефектами, чтобы устранить их собственными силами. Тогда итоговая стоимость квартиры будет ниже той, которая была заявлена в договоре первоначально.

Собственникам, не имеющим возможности по каким-либо причинам произвести самостоятельный осмотр квартиры, рекомендуется заказать услугу профессиональной приемки, тогда процедура будет выполнена опытным инженером-строителем.