Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Действующее жилищное законодательство допускает изменение планировки и переустройство жилых помещений, но только с разрешения государственных органов. Согласование перепланировки жилища с уполномоченными органами – неотъемлемый, обязательный процесс. Если собственники жилья не захотят согласовать перепланировку с госорганами, их действия будут считаться незаконными и повлекут за собой административную ответственность.

Что такое перепланировка

Определение перепланировки можно найти в Жилищном кодексе РФ. Под ней понимаются любые работы, повлекшие изменение конфигурации жилья. Если после переустройства меняется технический план помещения, такие действия подлежат согласованию с уполномоченными органами.

Существует определенный список работ, которые нужно в обязательном порядке согласовывать до того момента, как они будут проведены и завершены. Есть такие работы, которые не считаются перепланировкой, их не нужно согласовывать. Разумно сначала ознакомиться с ними.

Не следует путать с перепланировкой ремонтные работы, которые никак не влияют на технический план жилища (покрытие потолка, пола, стен, замена окон и дверей, установка встроенной мебели).

Виды работ, для которых нужно предварительное согласование

Существуют определенные виды работ, которые требуют предварительного разрешения и согласования.

1. Работы, связанные с переносом и изменением границ ванной и туалетной комнаты.
2. Замена электрических плит на газовые и наоборот.
3. Оборудование и установка новых коммуникаций, перенос существующих.
4. Работы, связанные с демонтажом несущих стен, а также с обустройством проемов несущих стен.
5. Обустройство и установление лестницы внутри квартиры.
6. Перенос кухни с одного помещения в другое.
7. Объединение нескольких комнат в одну или наоборот, разделение одной комнаты на несколько.
8. Работы, связанные с обустройством балкона (если отсутствует фундамент).
9. Обустройство и монтаж дымоходов, каминов.

Существует запрет на определенные виды работ:

1. Нельзя нарушать эксплуатацию многоквартирного дома.
2. Запрещено объединять кухонное помещение, оборудованное газовой плитой, с другой жилой комнатой.
3. Нельзя располагать туалет и ванну над кухонным помещением или другим жилым помещением соседей снизу.
4. Запрещено полностью или частично убирать несущие конструкции жилища.
5. Невозможно оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
6. Батареи нельзя перемещать на лоджии и балконы.
7. Запрещено перестраивать общедомовые помещения (подвалы, чердаки) и т. д.

Этапы согласования перепланировки квартиры

Порядок согласования перепланировки квартиры следующий:

1. Составление и подготовка проекта новой планировки.
2. Подготовка и подача документов в установленные органы. Получение согласования проекта.
3. Проведение строительных работ по проекту с соблюдением всех требований и условий.
4. Оформление и составление итогового акта о проделанных работах. Окончательное узаконивание.

Проект перепланировки

Для оформления плана перепланировки необходимо обратиться в проектно-техническое бюро с соответствующим допуском СРО. Для того чтобы составить проект, понадобится техпаспорт жилого помещения, выписка ЕГРН.

Проект перепланировки составляется в двух экземплярах и должен содержать следующую информацию:

• архитектурные и конструктивные решения, затрагивающие конструкцию и план жилого помещения;
• решения по противопожарным мероприятиям;
• методы проведения работ;
• решения по обустройству инженерного оборудования;
• заключение о работоспособности инженерных сетей.

В некоторых случаях проект следует согласовать с управляющей организацией. Руководитель управляющей компании должен поставить печать на проект и подготовить справку. Поэтому лучше заранее позвонить в ТСЖ и уточнить, нужно ли согласовывать с ними проект или нет.

Подготовка и подача документов

После оформления проекта планировки необходимо обратиться в уполномоченный орган. Подать документы можно в разные госорганы:

• жилищную инспекцию;
• БТИ;
• МФЦ.

Если нет возможности лично съездить и подать заявление на перепланировку, можно запросить разрешение на портале «Госуслуги». После того как разрешение будет получено, можно приступать к работам. Однако после завершения работ все равно придется посетить жилищную инспекцию для согласования итогового акта.

Необходимая документация:

• паспорт заявителя, зарегистрированного в квартире или являющегося собственником жилья;
• нотариальная доверенность в случае если заявитель действует через третьих лиц;
• документы на право собственности квартирой (например, договор купли-продажи);
• техпаспорт жилого помещения;
• заявление на согласование перепланировки;
• проект перепланировки;
• письменное согласие всех граждан, проживающих и зарегистрированных в квартире.

В жилищной инспекции могут истребовать и другие дополнительные документы. К примеру, если квартира находится в ипотеке, может потребоваться разрешение банка, выдавшего ипотечный заем.

После подачи документов в жилищную инспекцию останется дождаться решения уполномоченного органа. В среднем на принятие решения уходит около трех недель. Документальное разрешение на согласование можно забрать в жилищной инспекции лично, через представителя, либо документ будет отправлен по почте.

Варианты согласования перепланировки

Перепланировки жилых помещений можно разделить на несколько видов в зависимости от того, насколько сложно их согласование.

1. По упрощенной схеме или в уведомительном порядке. Такое переустройство не требует разработки предварительного проекта. Упрощенная схема возможна лишь для тех перепланировок, которые никак не влияют на безопасность жильцов и не затрагивают несущие конструкции дома.
2. По проекту с техническим заключением. Есть перечень работ, для которых нужно дополнительное техническое заключение (расширение ванной или уборной комнаты, перемещение кухни или ванной комнаты, демонтаж подоконного блока).
3. Варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП. Московский институт в области проектирования жилых помещений разработал специальный каталог, содержащий в себе готовые варианты перепланировок жилых помещений.
4. Переустройство по проекту приспособления для современного использования. Такой вариант характерен лишь для домов, представляющих собой памятники архитектуры и истории. В таком случае придется получать согласование не только от жилищной инспекции, но и департамента культурного наследия.

Причины отказа в согласовании перепланировки

В некоторых случаях заявители получают отказ в согласовании перепланировки квартиры. Сотрудники жилищной инспекции обязаны пояснить, по какой причине было отказано заявителю.

Распространенные причины отказов:

• представлена неполная или недостоверная информация о квартире;
• отсутствует проект перепланировки или он составлен ненадлежащим образом;
• перепланировка незаконная: угрожает безопасности жильцов или нарушает строительные нормы;
• изменение планировки невозможно из-за технического состояния конструкций дома;
• дом является культурным наследием, памятником архитектуры и не подлежит любым изменениям.

Если отказ со стороны жилищной инспекции неправомерен и безоснователен, можно обратиться в суд. Нужно будет составить исковое заявление и приложить необходимый пакет документов. В случае если в судебном решении будет стоять отметка о разрешении проведения перепланировки, можно проводить переустройство без согласования госорганов.

Подавая иск в суд, нужно быть готовым к тому, что в рамках судебного разбирательства может быть назначена специальная экспертиза. В рамках экспертизы может приехать выездная комиссия, осмотреть здание, опросить жильцов.

Получение акта о завершенных работах

После того как перепланировка в квартире закончена, все виды работ завершены, можно приглашать приемную комиссию для получения акта. Запрос на оформление и получение акта может подать собственник жилого помещения или его представитель.

Для подачи запроса понадобятся следующие документы:

• запрос о составлении акта о завершенной перепланировке приемочной комиссией;
• паспорт заявителя;
• нотариальная доверенность, если запрос подает представитель собственника;
• журнал производства работ;
• акты освидетельствования скрытых работ, подписанные СРО.

Документы можно подать как лично, так и в онлайн-режиме на сайте жилищной инспекции. После поступления запроса будет назначена определенная дата и время проведения комиссионной проверки.

Акт о завершении перепланировки составляется в письменном виде в трех экземплярах. В акте должны расписаться все члены комиссии. Комиссия может отказаться выдавать акт, ссылаясь на нарушения закона. В таком случае комиссия обязана указать конкретные нормы, которые были нарушены, и предложить решение (устранить нарушения, произвести дополнительные работы, предоставить недостающую документацию). Если проверочная комиссия отказывает в выдаче акта безосновательно, можно обратиться в суд.

После получения акта необходимо узаконить свои действия, получить новый техпаспорт на квартиру. Получить технический паспорт можно в БТИ. Для получения нового техпаспорта нужно будет написать заявление и оплатить госпошлину.

Перепланировки, которые можно проводить без согласования

Жилищное законодательство устанавливает обязательное согласование в случае проведения переустройства квартир, поскольку такие действия влияют на планировку помещения и меняют конфигурацию жилья. Поэтому все виды строительных работ, влияющие на конфигурацию и планировку жилья, требуют обязательного согласования.

Строительные работы, не требующие согласования и разрешения, не относятся к перепланировке. К таким работам можно отнести следующие виды:

• изменение покрытия пола на аналогичное;
• замена оконных и дверных конструкций;
• малярные работы, покраска и поклейка стен и потолка;
• монтаж натяжных потолков;
• снятие штукатурки;
• установка розеток;
• замена сантехники на аналогичную и в том же месте.

Все эти и аналогичные им действия не требуют специального разрешения от госорганов.

Жильцы многоквартирных домов зачастую решаются на перепланировку помещений. Нельзя начинать строительные работы без особого согласования уполномоченных органов. В большинстве случаев перед переустройством квартиры нужно получить проект от СРО. Только после того, как будет готов проект и получено разрешение, можно приступать к строительным работам. После завершения строительных работ необходимо уведомить жилищную инспекцию. Именно проверочная комиссия оценивает перепланировку и составляет соответствующий акт о завершении переустройства.