Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, последствия, пути решения

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, последствия, пути решения

Покупка жилья с перепланировкой – оптимальное решение для тех, кому не подходят стандартные варианты. Однако прежде чем приобрести такую недвижимость, важно убедиться в соответствии помещений чертежам в техническом паспорте. Игнорирование этой рекомендации может привести к серьезным проблемам: штрафу и даже продаже квартиры с аукциона.

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Законодательство РФ не запрещает сделки с недвижимостью, имеющей неузаконенную перепланировку. Тем не менее покупателю такого жилья следует знать, что в дальнейшем именно ему придется заниматься согласованием перепланирования в установленном законом порядке. В случае неодобрения компетентными органами внесенных изменений потребуется приведение квартиры в первоначальное состояние, сопровождающееся значительными финансовыми и временными затратами. Также стоит помнить, что за самовольное внесение изменений в параметры недвижимости Административным кодексом РФ предусмотрены штрафные санкции.

В новостройке

Жилье, сдаваемое застройщиком, имеет черновую или чистую отделку. В стандартных жилых помещениях какое-либо перепланирование исключено. При этом можно выбрать варианты со свободной перепланировкой, где месторасположение комнат определяли именно дольщики. Как правило, это квартиры студийного типа, приобретение которых не сопровождается никакими сложностями.

На вторичном рынке жилья

Недвижимость, приобретенная на вторичном рынке, может иметь определенные изменения: установленная в санузле перегородка, кухня, объединенная с жилой комнатой, обустроенная гардеробная. Покупка жилья на вторичке с неузаконенной перепланировкой законом не запрещена. В то же время новому собственнику важно знать, что после заключения ДКП (договора купли-продажи) ответственность за согласование внесенных изменений ложится именно на него.

Важно! Как правило, жилье с неузаконенной перепланировкой, можно приобрести со скидкой, составляющей от 5 до 20 %. В некоторых случаях продавцы умалчивают о незаконно внесенных изменениях, чтобы не снижать стоимость квартиры.

В ипотеку

Приобрести в ипотеку недвижимость с неузаконенной перепланировкой почти невозможно. Поскольку после ремонта квартира теряет первоначальный вид, большинство банков отказывают в кредитовании. Кроме того, со стороны надзорных органов возникает угроза штрафных санкций, в том числе – продажа по заниженной стоимости на аукционе. Финансовые учреждения стараются избегать таких ситуаций.

Что будет, если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконным перепланированием влечет за собой ряд последствий. Это может быть:

  • штраф;
  • необходимость вернуть помещению первоначальный вид;
  • продажа недвижимости с торгов – мера применяется лишь в том случае, если новый владелец категорично отказывается узаконить или устранить внесенные изменения.

Штраф

О самовольной перепланировке надзорные органы могут узнать от представителей Управляющей компании, сантехника ЖЭК либо от соседей. Сделка купли-продажи может быть признана недействительной, после чего на собственника накладывают штрафные санкции. В рамках 2 ст.7.21. КоАП РФ сумма штрафа за неузаконенное перепланирование составляет:

  • для должностных лиц – от 4 000 до 5 000 ₽;
  • для физических лиц – от 2 000 до 2 500 ₽;
  • для организаций – от 40 000 до 50 000 ₽.

Важно! Возмещать ущерб, причиненный вследствие незаконной перепланировки, придется новому владельцу. Потоп из-за строительных нарушений и другие виды аварий не считаются страховым случаем, даже если недвижимость застрахована.

Обязанность узаконить перепланировку

Помимо штрафа, собственника могут обязать узаконить внесенные изменения. Ему будет необходимо сообщить о них в отдел архитектуры или жилищную инспекцию в том случае, если они не ставят под угрозу целостность жилого здания, не представляют собой серьезной нагрузки для несущих стен и не причиняют неудобства соседям. Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов:

  • выполнение обмеров;
  • составление технического заключения;
  • подача подготовленной документации в МФЦ;
  • вызов межведомственной комиссии.

Все эти мероприятия потребуют существенных финансовых затрат. В то же время все изменения станут законными, и в будущем при продаже недвижимости не возникнет никаких проблем.

Важно! Перепланирование, не отвечающее строительным нормам и правилам, согласованию не подлежит, к примеру, расположенный над спальней соседей туалет или созданный в несущей стене проем.

Устранение нарушений

В случае невозможности узаконивания внесенных изменений жилищные инспекторы выносят предписание, обязывающее собственника устранить нарушения в течение конкретного периода времени.

Угроза обрушения

Разрушение архитектурной целостности жилого объекта, вызванное незаконной перепланировкой, создает угрозу обрушения из-за высокой нагрузки на несущую стену. Нахождение в таком здании небезопасно для жизни людей.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Найти покупателей при продаже недвижимости с незаконной перепланировкой достаточно сложно. Во-первых, финансовые учреждения не одобряют покупку жилья с неучтенными переделками, а значит, придется искать покупателя, способного приобрести квартиру за наличные. Кроме того, жилье с несогласованным перепланированием каждый желает купить по заниженной стоимости.

Есть ли риск лишиться квартиры

Принятию судом решения о продаже недвижимости с незаконными переделками на аукционе предшествуют несколько факторов:

  • выдача жилищной инспекцией предписания об устранении нарушений в установленные сроки;
  • игнорирование владельцем жилья обязательных распоряжений;
  • предписание суда, выданное на основании иска жилищной инспекции, в котором предъявляются такие же требования, но уже с новыми сроками исполнения;
  • игнорирование собственником решения суда;
  • другие нарушения, которые могут привести к необратимым последствиям: обрушению жилого здания, гибели проживающих в нем людей или причинению вреда имуществу МКД.

На основании п. 5 ст. 29 ЖК РФ судебный орган готовит постановление о реализации недвижимости с незаконными переделками на торгах. При этом стоимость такого жилья будет намного ниже рыночной. Часть суммы, вырученной от продажи, покроет судебные расходы и издержки на экспертизы, остальное отдадут собственнику.

Каковы последствия для продавца

Риски продавца состоят в следующем:

  • иск со стороны покупателя с требованием расторгнуть договор купли-продажи (в случае сокрытия факта несогласованных изменений);
  • потеря выгоды из-за требования покупателем скидки в размере будущих расходов на узаконивание перепланировки;
  • угроза ответственности за незаконную переделку даже при продаже недвижимости другому лицу.

Важно! Даже после совершения сделки купли-продажи продавец может столкнуться с серьезными проблемами.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

С целью проверки перепланирования при покупке жилья необходимо следовать нескольким рекомендациям:

  1. Запросить у продавца технический паспорт, включающий экспликацию от БТИ и поэтажный план. Благодаря этой документации можно увидеть размещение квартиры на этаже и ее внутренние особенности: перегородки, площади и т. п.
  2. Внимательно изучить предоставленную документацию, чтобы выявить возможные расхождения с реальной планировкой: наличие отопительных приборов в неположенных местах, а также перегородок, «мокрых» зон в жилых комнатах и т. п.

Обратите внимание! Присутствие красных линий в документах свидетельствует о внесенных в параметры квартиры изменениях.

Если продавец не скрывает имеющиеся переделки, покупатель вправе потребовать от него:

  • разрешение на перепланирование от отдела архитектуры и градостроительства либо от жилищной инспекции;
  • экспликацию, где учтены все изменения, и поэтажный план;
  • акт о завершении ремонтных (строительных) работ;
  • кадастровую выписку из ЕГРН, в которую внесены коррективы жилой площади квартиры.

При отсутствии одного или нескольких документов заключать с продавцом договор купли-продажи не стоит.

Покупаем квартиру с неузаконенной перепланировкой: пошаговая инструкция

При покупке недвижимости с неузаконенным перепланированием рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Подробно обсудить детали сделки с продавцом, потребовать скидку, поскольку предстоящая процедура согласования перепланировки будет сопровождаться финансовыми затратами.
  2. Выяснить у соседей, не повлияла ли переделка на их жизнь. То есть, не появилась ли плесень, сырость, проблемы с вентиляцией и отоплением, а также трещины в стене.
  3. Заключить и подписать договор купли-продажи жилого объекта.
  4. Подать через МФЦ документы на регистрацию.
  5. Осмотреть жилплощадь и подписать акт приема-передачи.
  6. Получить ключи после расчета с продавцом.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Узаконивание сделанной, но не согласованной перепланировки возможно лишь в том случае, если ее результаты полностью соответствуют строительным и санитарным нормам. Процедура узаконивания включает несколько этапов:

  • сбор необходимой документации;
  • обращение в жилищную инспекцию с целью согласования внесенных изменений;
  • подача заявления в суд;
  • регистрация перепланировки.

На завершающем этапе все изменения вносят в Единый государственный реестр, ведением которого занимается Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра.

Комментарии

Your email address will not be published.